Võtmed-panka varianti Eestisse ei taheta

Advokaadibüroo Glikman Alvin & Partnerid advokaat Martin-Johannes Raude rääkis täna Nordea panga ja kinnisvara liidu kinnisvarakonverentsil, et eelmise buumi tipus, 2007. aastal kirjutati seadusesse sisse laenuandmise vastutuse põhimõte. Selle järgi peaksid pangad jälgima, et nende antud laenud oleksid inimestele jõukohased. See tähendab, et kui laenuvõtja ei suuda oma laenu teenindada ja suudab tõestada, et pank eksis tema võimekust analüüsides, siis on just pank see, kes peab tekkinud kahju eest vastutama.

Märtsist hakkas kehtima Eesti Panga määrus, kus öeldi, et eluasemelaenu tagasimakseks ei tohiks kuluda üle 50% netosissetulekust. Ühtlasi kui pank määrab laenu andes samale ostetavale eluasemele hüpoteegi, ei tohiks olla laen suurem kui 85% kinnisvara väärtusest. Seega peaks sellisel juhul olema sissemakse vähemalt 15%. Tihtipeale tekib aga laenuvõtjal võlg, millest järgmine samm on panga poolne hüpoteegi sissenõudmine.

Sissemakse suurenes kordades

Raude rääkis, et Lätis kehtestati sellisteks juhtudeks nn võtmed-tagasi-süsteem, mis algselt pidi jõustuma juba selle aasta alguses. Pangad hakkasid aga vaatama, et kui laenuvõtja võib tulla ja öelda, et nad ei jaksa enam laenu teenindada, peavad nad saama kogu laenuriski tagasi hüpoteegi pealt. Kinnisvaras tavapäraste hinnakõikumiste ja võimalike miinuste riskide eest tõsteti seetõttu laenu sissemakse nõuet mitmekordselt – Raude sõnul mõnel juhul koguni 50%ni. See vähendas aga mõnes pangas eluasemelaenude väljaandmist lausa 40%. „Siis otsustati võtmed-tagasi-lahendus teha valikuliseks. Paraku pole see variant laenuvõtjale just kõige seksikam, kuna sissemakse nõue on ju niivõrd suur,“ rääkis Raude.

Võtmed-tagasi-variant pole Raude sõnul riskantne ainult pankadele, vaid ka näiteks hindajatele, kelle vastutus suureneb. Nimelt kui kinnisvarahindaja määrab eluasemele vale hinna, võib tulevikus, kui asjad hapuks lähevad, laenuvõtja kohtusse just hindaja vastu minna. Suurimaks võidumeheks võtmed-tagasi-süsteemis nimetas Raude üürileandjaid. Kuna paljud ei saa kohe nii suurt sissemakset kokku, on nad sunnitud sellevõrra kauem üüripinnal elama. „Seega viiks pangaorjusest vabanemine hoopiski üüriorjusesse,“ ütles Raude.

Populistlik lähenemine

Sama süsteemi lubadus oli Keskerakonna, Sotsiaaldemokraatide ja EKRE valimisprogrammis. Raude ütles, et neil kolmel erakonnal on riigikogus 49 kohta. „Kui leiduks paar ülejooksikut, oleks selle seaduse vastuvõtmine teoreetiliselt ka Eestis võimalik,“ ütles ta.

Nordea Pank Eesti Baltikumi laenutoodete üksuse juht Jarmo Liiver ütles, et kui võtmed-tagasi- seadus oleks Lätis jõustunud oma algsel kujul, poleks Nordea Lätis sel aastal välja andnud mitte ühtegi eluasemelaenu. „Mõelge, mis see kinnisvarasektorile teinud oleks,“ ütes ta. Ober-Haus Kinnisvara As juhatuse esimees Tarmo Kase lisas, et lätlased keerasid endale seaduse vastuvõtmisega käru ja Eestis sellist süsteemi juurutada ei tasuks. „Enne valimisi jagati Lätis populistlikke loosungeid. Selle tulemusel sai sealne järelturg nii tugeva hoobi, et seda elatakse siiamaani üle,“ ütles ta. Kase märkis, et Läti turg on võrreldes aastatagusega kõvasti miinuses – venelased, kellele tehti eluaseme saamiseks kinnisvara soetamise tingimused raskemaks, on kadunud, samuti on pea olematu uute korterite turg ja järelturg vaevleb raskustes.

Rahandusministeeriumi finantsturgude poliitika osakonna juhataja Thomas Auväärt märkis, et Läti mudel pole siin päikese all midagi uut. Näiteks on seda tema sõnul juurutanud juba pikka aega ameeriklased, kellele kehtib „võtmed panka ja võlast vabaks“ süsteem 12 osariigis. Auväärti sõnul on aga ka USAs viimasel ajal aru saadud, et tegu pole parima lahendusega ning regulatsioone on hakatud muutma.

Auväärt lisas, et enamik inimesi ütleks, et võtmed-tagasi-süsteem on hea. Samas ei arvestata, et see tähendaks ühtlasi ka järgmise eluasemelaenu veelgi kallimaks muutmist ja sissemakse suurenemist. Tema sõnul on ka Läti ministeerium tunnistanud, et võib-olla oli idee liiga populistlik ja ei kanna oma õiget eesmärki.